大阪の相続対策専門「鈴木和宏税理士事務所」

今日は、近隣の売買事例と組み合わせれば、路線価の

比率で、売買傾向をつかむことができるということについて

書いていきます。

たとえば、近くで条件の似通った土地の

売買事例が１平方メートルあたり５０万円だったとしましょう。

その土地の路線価が３０万円、調べたい土地の路線価が

２割低い２４万円だったとします。

そうすると、売買価格は４０万円 位と予測はできます。

土地の細かな条件に応じて補正なども必要です。

売買価格がそれほど単純に決まるわけではないのは当然です。

今日は、路線価が取引時価に役に立つのかについて

書いていきます。

路線価 （相続税路線価） は相続税や贈与税を算出する

ためのものです。

一般の土地取引には関係がないように思われがちです。

しかし、都市部ではほとんどの公道に対して路線価が

付けられているため、意外と役に立つケースもあります。

公示地価と実勢価格とは大きく乖離しているケースが多く、

当然ながら 「公示地価の８割が目安」とされている路線価と

実勢価格も同様に乖離しています。

そのため、路線価をみて 「売買価格がだいたいいくら」と

見当をつけることもできません。

明日以後に続く

今日は、路線価や公示地価の地価動向は実態を反映して

いるかについて書いていきます。

路線価では標準宅地の価格を合計したうえで平均の変動率を

算出します。

しかし、公示地価や基準地価では各地点における変動率を

単純平均しています。

わかりやすくするために、２つの地点だけに簡略化して考えて

みましょう。

Ａ地点が前年の３００万円から今年は３６０万円へ上昇（20％アップ） 、

Ｂ地点は前年の２００万円から１８０万円へ下落（10％ダウン）

 したとします。

路線価での変動率方式だと、２地点の合計は５００万円から

５４０万円への上昇ですから８％のアップとなります。

ところが、公示地価などの変動率方式だとプラス２０％とマイナス

１０％の平均ですから、合わせて５％のアップということになります。

実際は格段に数が多く複雑ですが、都市部での地価上昇や

下落 傾向を反映しやすいのは路線価のほうだと

いわれています。

路線価の全国平均が14年ぶりに上昇したのは２００６年でした

 公示地価では少し遅れて ２００７年の平均が１６年ぶりの

上昇となりました。

北京オリンピックも、閉会式が終わって

なにか、夢中で応援した種目はありましたか？

男子４００リレーの、８０年ぶりのメダル獲得や

悲願の金メダルを獲得した女子ソフトボールなど・・・

感動した瞬間はありましたか？

もうすぐ夏が終わります。

悔いなく年末に向けて、皆さん頑張りましょう！！

いよいよ今日から、

北京オリンピック！

先ずは、無事に開催され終わる事を祈ります。

そしてすばらしい記録や記憶に残る

技、激闘など期待したいものです。

つきなみですが

ニッポン　ガンバレ！

ブログは夏休みに入ります

８月２５日より開始します。

バブル崩壊後の急激な地価下落期には、実勢価格よりも

高い路線価の事例が頻発しました。

その頃に相続があった土地では大きな問題も生じました。

地価上昇期であれ下落期であれ、公的価格は実勢価格の

動きに遅れる傾向があることは以前から指摘されています。

ある面ある程度は仕方のない一面があります。

もちろん、実際の取引では個々の事情に左右される部分が

非常に大きいことも無視できません。

公示地価や路線価などの公的価格は、土地価格そのものの

目安というよりも、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむ

ための指標として考えたほうが分かりやすいと思います

但し、土地の相続税や贈与税がからむときには、路線価の

変動がストレートに影響します。

今日は、公示地価での取引について書いています。

地価公示法には 「公示区域内において、土地の取引を

行なう者は、公示された価格を指標として取引を行なうよう

努めなければならない」 （第１条の２） といった旨の規定

 （土地取引者の責務） が定められています。

しかし、少なくとも大都市圏では公示地価を基に売買価格を

定めることがほとんどありません。

実際には公示地価の数倍に相当するような価格での取引も

多いのが現状です。

逆に地方圏では公示地価を下回る取引もあるようです。

明日以後に続く

今日は、不動産鑑定士の評価について書いていきます。

公示地価では評価にあたる不動産鑑定士が１地点につき

 「２人以上」 となっているのに対し、基準地価の規定では 「１人以上」

となっています。

「基準地価」 というだけでなく、 「基準地価格」 「基準地の標準価格」

 「都道府県地価」 「都道府県基準地価格」 「地価調査価格」 など、

さまざまな表記がされるところは公示地価と同じです。

しかし、それぞれの自治体から公表される際には 「○○県基準地価格」

のように表されることが多いようです。

基準地価の詳しい内容は、公示地価と同様に、国土交通省による

「土地総合情報ライブラリー」 でみることができます。

今日は、基準価値の調査対象について書いていきます。

公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、

基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、

宅地ではない林地なども含んでいます。

調査の対象となる基準地は公示地価と異なっていますが、

一部には公示地価の標準地と重複しているところもあり、

半年ごとの地価動向をみることができる場合もあります。

調査対象地点のことを公示地価では 「標準地」といい、

基準地価では 「基準地」 というところも違っています。

「基準地価」 といわれる所以ですが・・・。

基準地数は、宅地 （住宅地、商業地、工業地）が約２５，０００地点、

林地が約８００地点となっています。

調査対象範囲は公示地価より広いものの、地点数は公示地価よりも

少なくなっています。

明日以後に続く

今日は、基準地価について書いていきます。

公示地価とよく似たものに基準地価があります。

調査は昭和50年以降、毎年実施されています。

価格の性質や目的、評価方法などは公示地価と

ほぼ同様です。

大きく異なるのは価格時点 （基準日） が７月１日

（公示地価は１月１日）である点です。

毎年９月20日頃に公表されます。

また、根拠となる法律が国土利用計画法施行令

（昭和49年政令第387号） （公示地価は 「地価公示法」 ）

であること、調査の主体が都道府県 （公示地価は国）

であることなどが公示地価と異なっています。

明日以後に続く